Икономически и социални проблеми на


с. 1


ИКОНОМИЧЕСКИ И СОЦИАЛНИ ПРОБЛЕМИ НА

МАСОВОТО ПРИТЕЖАВАНЕ НА СОБСТВЕНО ЖИЛИЩЕ

Доц. д.ик.н. Цвети Д. Даковски

Университет по архитектура, строителство и геодезия

Р е з ю м е:
Прави се опит да се формулират главните икономически и социални проблеми, свързани с масовото притежаване на жилища в нашата страна. Въпреки наличието на един значителен за икономическите ни мащаби жилищен фонд, неговата характеристика в качествено отношение не е на равнището на съвременните изисквания. В конструктивно отношение в преобладаващата си част той също не е оразмеряван за очакваните сеизмични въздействия. След прехода към пазарна икономика се стесняват възможностите на населението да придобива или наема жилища. Същевременно се развиват процеси на ускорена амортизация на жилищните сгради и разходите по нормалната им експлоатация нарастват. Особено сложни са проблемите, свързани с мобилността на работната сила в условията на обвързаност на населението със собствено жилище. Набелязват се някои неотложни мерки за спиране на негативните процеси, свързани с поддръжката на жилищата и жилищните сгради. Цели се и да се провокира по-широка дискусия за икономическите механизми, които могат да доведат до подобряване на степента на използваемост и до запазване и подобряване на жилищния фонд в страната ни в бъдеще.
Ключови думи: жилищен фонд, придобиване и наемане на жилище, амортизация на жилищния фонд, експлоатация на жилищния фонд, мобилност на работната сила.
JEL: B74, R31.

Широко известен факт е, че в нашата страна жилищният фонд е почти изцяло частно притежание на гражданите. Те владеят около 93 % от него, а останалата част е държавна и общинска собственост или собственост на различни други стопански и нестопански субекти. Особеното у нас обаче е това, че тези физически лица – собственици, в изключително висока степен обитават жилищата, които притежават. В страната съществуват около 3,7 милиона жилища, ситуирани в 2,13 млн. жилищни сгради, а темпът на нарастване на броя на жилищата в последно време не превишава и един процент годишно. Обстоятелството, че е толкова висок относителният дял на лично обитаваните от собствениците им частно притежавани жилища е нещо твърде необичайно за страните с функционираща пазарна икономика [8]. Специално в Европейския съюз, макар че в отделните страни членки съществуват значителни различия, едва половината, или в някои от тях най-много до две трети, от населението обитава собствени жилища [7]. Там съществуват мащабен пазар на наемни жилища и адекватни стопански механизми за осъществяване на наемните отношения. Тази съществена разлика би следвало да установи на какво се дължи и какви икономически и социални проблеми поражда притежаването на жилище. Вече ясно се проявяват редица противоречия между икономическите възможности на собствениците да придобиват, притежават и впоследствие да експлоатират нормално своите жилища в съответствие с нарастващите изисквания към тях, като успоредно с това възникват също и редица други социални проблеми. Към управлението на жилищния фонд в страната вече трябва да се подхожда по един икономически обоснован начин, без да се пренебрегва традиционната свързаност на нашия народ с дома, собственото жилище и стремежа в него той да намери сигурност и спокойствие. България вече е призната за страна с функциониращо пазарно стопанство и с утвърдени демократични институции. Някои от тези проблеми са били обект на обсъждане, но наред с необходимостта от доизясняването им, се цели да се провокира по-широка обществена дискусия по икономическите механизми на въздействие.



ОБЩА ХАРАКТЕРИСТИКА НА ЖИЛИЩНИЯ ФОНД

В количествено отношение наличният жилищен фонд у нас е значителен за мащабите на населението ни. По данни на НСИ (www.nsi.bg) към 30.06.2004 г. в страната е имало 3 697 322 жилища. Средностатистически едно жилище следва да се обитава от 2,11 души, но на практика това не е така, тъй като е много трудно да се проследи реалната степен на обитаемост на жилищата в отделните населени места и в условията на движение на населението между тях и извън страната. Тези жилища, разположени в 2 125 250 жилищни сгради, са изградени по различни строително-конструктивни системи, но почти една пета част от тях са от панелен тип – система ЕПЖС (eдро панелно жилищно строителство). Това са 731 000 жилища, разположени в 11 128 сгради от блоков вид. Те са апартаментни жилища в многофамилни жилищни сгради, обединени в 120 панелни жилищни комплекса в цялата страна. Общата площ на панелните жилища е 57 млн. кв.м, обитават се от 2,2 млн. граждани. В градовете се намират 83 % от този тип жилища, като почти всички са в сгради с етажност от 5 до 9 етажа.

Само в столичния град се наброяват 513 434 жилища, като 185 000 от тях са панелни и се обитават от около 700 000 души. По-високата степен на концентрация на населението в столицата определя и по-високата стойност на показателя за броя на обитателите на едно жилище спрямо броя на постоянните обитатели на града, което е малко по-неблагоприятно от средното за страната – 2,46 души на едно жилище. Реално обаче предвид струпването на население в столицата и от други места, то е около 2,7  2,9 души на едно жилище. В рамките на отделните териториално-устройствени зони и при по-надеждна информация за броя на населението там, степента на обитаемост на едно жилище може да се определи по-точно, като същевременно и диференциацията в стойностите на показателя ще е много голяма – в страната има места с малко обитаем или дори почти необитаем сграден фонд. В много селища той е силно амортизиран и не е със съвременна конструкция на сградите, но така или иначе е отчетен и като брой жилища, и като жилищна площ.

Построените през последните години в условията на свободна предприемаческа инициатива жилища са концентрирани основно в столицата и в по-големите градове на страната, като обикновено те са почти изцяло от апартаментен тип в многофамилни многоетажни жилищни сгради от монолитен вид със скелетно-гредови или скелетно-безгредови носещи стоманобетонни конструкции. Останалите жилища са също в многоетажни или в еднофамилни сгради, като в градовете са съсредоточени основно жилищата от апартаментен тип, а еднофамилните сгради са разположени преобладаващо извън тях. Въпреки сравнително благоприятните на пръв поглед количествени характеристики на жилищния фонд в страната, трябва да се отбележи, че около 39 % от него е в селата и това не съответства на съществуващото съотношение между градско и селско население у нас (69,8 % към 30,2 %) и естествено значително влошава показателите за реалната обитаемост на жилищата. Интересно е да се види и структурата на жилищния фонд според броя на стаите в жилищата. Преобладават дву- и тристайните жилища, които са около 2,1 милиона и представляват 60 % от него, а четири- и повече стайните жилища са около 930 000, но 45 % от тях са разположени в селата, което ги прави по-слабо използваеми. Прави впечатление, че над една трета от двустайните жилища в страната са в градовете, а в селата са само 19 % от тях и само 5,6 % от едностайните жилища.

Наред с всичко това е важно да се предоставят и данни за най-важните качествени характеристики на жилищата, за да се види в каква степен жилищният фонд в страната отговаря на съвременните изисквания. Основните благоустройствени елементи – електрификация, водоснабдяване, канализация и топлофикация, са налични само в 17,1 % от всички жилища в страната, като в градовете и селата са съответно в 26,4 % и 1,2 % от тях. В столичния град този процент е най-висок – 71 %, но въпреки това в него общо около 150 000 жилища се обитават без тези благоустройствени елементи да са в пълния си комплект. Електрификацията на жилищния фонд е практически осигурена изцяло, но много голям брой жилища нямат отоплителни и канализационни системи. Без никакви благоустройствени елементи са 1,5 % от жилищата, като това възлиза на общо 56 000 за цялата страна. Особено тревожно е, че голяма част от жилищата в селата не са свързани с канализационна система и отпадните води се изливат в септични ями с всички екологични и санитарно-технически последици от това. Въпреки значителния брой жилища в страната, преобладаващата част от тях на практика не отговарят на съвременните изисквания т.е. не притежават всички благоустройствени елементи. Ако за отоплението това е сравнително лесно решимо по индивидуален начин, то например свързването им със селищни канализационни системи често е направо невъзможно, тъй като на много места, и най-вече в селата. въобще няма такива.

Жилищният фонд в страната е неравномерно разположени. Това е основната причина за незадоволителното му натоварване с обитатели в отделните градове и села. Преобладават голям брой малки жилища, особено в градовете, висока е некомплектоваността на жилищата с основните им благоустройствени елементи. Вследствие на това жилищният фонд се използва непълноценно въпреки сравнително добрите му количествени характеристики.


ВЪЗМОЖНОСТИ ЗА ПРИДОБИВАНЕ

ИЛИ НАЕМАНЕ НА ЖИЛИЩЕ

В страната съществува пазар на новопостроени и на вече използвани жилища, който може да се оцени като относително активен[3]. В последните години пазарната активност може да се проследи по-надеждно чрез въведения индекс REMI (Real Estate Market Index), показващ само за изтеклата 2003 г. поскъпване с 18,25 %, а за 2004 г. (до 01.10.2004 г.)- с 21,38 %. До присъединяването на страната към Европейския съюз е малко вероятно тази тенденция да се промени, въпреки че в средите на посредническите агенции очакват ежегодното увеличение на цените да спадне значително. Още през септември 2002 г. Национално сдружение „Недвижими имоти”(НСНИ), което е пълноправен член на FIABCI (Международна федерация за недвижими имоти), с подкрепата на American Chamber of Commerce въведе този индекс на недвижимите имоти на българския пазар. България е първата страна от Централна и Източна Европа, която установява национален индекс за недвижими имоти. Индексът REMI е публичен и общодостъпен. За оценката на възможността за придобиване или наемане на жилище в развитите страни е прието да се използват съпоставки на необходимите за това средства със средната работна заплата, считайки разходите за осигуряването му за компонент в цената на работната сила. По данни на НСИ от 1993 г. до края на 2003 г. средната работна заплата в частния сектор е нараснала с 49,7 %, а в обществения с 48,9 %, като средно за страната е нарастнала с 41,3 %. В столичния град увеличението е даже малко под средното за страната – с 40,2 %, при най-висок темп на нарастване на цените на недвижимите имоти. За идеалния градски център и например за ж.к. „Младост” показателите за достъпност за закупуване или наемане на единица жилищна площ имат следните значения: за закупуване на 1 м2 в центъра са нужни 3,6 средни работни заплати, а в Младост - 3,06. За наемане в центъра на 1 м2 съответно 0,029, а в Младост - 0,018 средни работни заплати. Реципрочните стойности на тези показатели дават представа колко жилищна площ може да се купи или наеме с една средна работна заплата. В центъра това е съответно 0,32 м2 , а в Младост - 0,28 м2 за закупуване, за наемане в центъра е 34,5 м2 и в Младост - 56,6 м2. Прави впечатление голямата разлика във възможностите да се използва пълния размер на работната заплата за тази цел – може да се купи малка жилищна площ, но да се наеме сравнително по-голяма жилищна площ. Изводът е, че средната работна заплата за закупуване на едно средностатистическо жилище трябва да се акумулира приблизително например за 65 м2 в Младост за период от 214,8 месеца или 17,9 години, което е икономически и социално неприемливо за обществото в сравнение със сегашното високо равнище на дела на частните жилища, обитавани от собствениците си. Факт е, че средната работна заплата у нас сега е твърде ниска – 1742,6 евро годишно или 145,2 евро месечно. Сравнението с другите страни от Европейския съюз и с водещите страни с функциониращо пазарно стопанство, както е известно, показва, че там средната работна заплата е в пъти по-голяма от тази у нас. Едно специализантско проучване [6] разкрива, че например в съседна Гърция с една средна работна заплата от 605 евро могат да се закупят между 0,3 и 0,8 кв.м. жилищна площ, като решаващо влияние върху цената има местоположението. При наемите положението също е по-добро – за една средна работна заплата може да се наеме и по-голямо жилище, но например за 65 м2 апартамент в столицата Атина се искат между 500 и 700 евро в нормалните квартали, но не и в престижните части на града.

В Полша например, която е нов член на ЕС, в столицата Варшава, средната цена за един кв.м. е между 1000 и 1200 евро, което показва, че с една средна работна заплата от 277 евро могат да се закупят между 0,28 и 0,23 м2 . В Будапеща един кв.м. жилищна площ може да се купи между 900 и 1500 евро, в Прага - в центъра, за 1500 евро, в Словакия - между 450 и 1000 евро, в Букурещ между 700 и 1300 евро. Цените на недвижимите жилищни имоти у нас вече започват да достигат тези равнища, но наемите са все още значително по-ниски.

Проблемът на достъпността на жилището за придобиване или наемане е свързан и с възможностите за осигуряване на ипотечни кредити, които сега са все още скъпи за населението и обикновено погасителните вноски по тях превишават размера на средната работна заплата.

Като цяло може да се счита, че на този етап покупката на новопостроено или използвано жилище, които в ценово отношение не се различават значително, е труднодостъпна за основната маса от гражданството със средни доходи. Тенденцията за увеличаване на цените на недвижимите имоти според НСНИ ще бъде овладяна едва след приемането на страната в ЕС. При наемните отношения, поради все още по-голямото предлагане на жилищни недвижими имоти спрямо търсенето и относително по-малкото поскъпване, перспективите са по-благоприятни. Очакванията са пазарът на наемите да се разраства с течение на времето при изпреварващо предлагане поради високата степен на частно притежание на жилищния фонд в страната.


АМОРТИЗАЦИЯ НА ЖИЛИЩНИЯ ФОНД

За да се оцени степента на амортизация на жилищния фонд в страната, трябва да се определи преди всичко състоянието на носещите конструкции на сградите, в които жилищата се намират. За състоянието на тези конструкции, независимо от разновидността на технологичните им системи, например за монолитното строителство, вече е предлагана възможност [2] това практически да става при четири техни състояния по следните критерии :



  • много добро състояние на конструкцията на сградата – няма нерегламентирани промени, няма никакви пукнатини, получени от земетръсни въздействия, няма пукнатини в подовите стоманобетонни плочи или провисвания, няма резонанс по елементите на конструкцията, няма други провисвания на греди;

  • добро състояние на конструкцията на сградата: няма нерегламентирани промени, няма пукнатини, получени от сеизмични въздействия, няма пукнатини в подовите стоманобетонни плочи, няма провисвания на греди или други елементи на конструкцията, но има резонанс по подовите плочи в резултат на динамични натоварвания;

  • задоволително състояние на конструкцията: има нерегламентирани промени, но те не се отразяват съществено на конструкцията на сградата, има провисвания на греди или други конструктивни елементи, но те не създават опасност за конструктивната й цялост;

  • лошо експлоатационно състояние на конструкцията : има пукнатини в конструктивните елементи в резултат на земетръс или други видове натоварвания, има оголвания на армировката в конструктивните елементи, има подавания на фундаменти и в резултат на това отделни деформации.

За сградите по системата ЕПЖС основен критерий за степента на амортизация на носещата им конструкция от сглобяеми стоманобетонни елементи е надеждността на заваръчните съединения и тяхната защита от корозия в технологичните фуги.

Няма цялостни изследвания за степента на амортизация на конструкциите на жилищните сгради в страната, правени са само частични за отделни групи сгради в централната част на столицата. Повечето сгради там са на възраст между 20  40 до 50  80 години и са от два типа - с класическа скелетно-гредова стоманобетонна конструкция с тухлени неносещи преградни зидове или с масивна конструкция с носещи тухлени зидове. Първата група изследвани сгради като цяло се е оказала в много добро и в добро конструктивно състояние, а втората група е в добро и в задоволително конструктивно състояние.

Трябва обаче да се отбележи, че преобладаващата част от тези сгради, а те все пак са само една малка извадка за изследователски цели, са проектирани и конструирани преди влизането на изискванията за противоземетръсно строителство от 1987 г. Те не са оразмерявани на земетръс по тях и единствена гаранция за надеждността им е, че са поемали досега определена степен на сеизмични въздействия.

Широко разпространените в градовете сглобяеми (панелни) сгради са на възраст около 25  35 години. Тяхната резистентност на сеизмични въздействия е по-висока и се очаква те, ако нямат силно корозирали свързващи съединения между сглобяемите елементи, да понесат максималните очаквани въздействия за отделните зони на страната.

По отношение на конструктивната амортизация на сградния фонд в страната, поне доколкото има макар и отделни наблюдения за многоетажни многофамилни жилищни сгради от различен конструктивен тип, се вижда, че те са с нормална за експлоатационните си срокове степен на амортизация на носещата си конструкция.

Много по-различно, по-индивидуално за всяка отделна сграда, стои въпросът за степента на амортизация на покривните конструкции, водоснабдителните и канализационните им системи, отоплителните им инсталации и довършителните строителни работи в тях. Сградният фонд в това отношение най-често е силно амортизиран. Конструкцията на сградите е много по-дълготрайна, по-бавно се амортизира и практически не се нуждае от специална поддръжка за разлика от другите инсталационни системи и от покривните конструкции.

Въпросите за амортизацията на сградите от жилищния фонд на страната обаче не се изчерпват с физическата им амортизация. Особено значение в последните години в пазарни условия придоби икономическата и функционалната им амортизация. Негативните промени в обкръжението на жилищните сгради могат да повишат степента на икономическата им амортизация. Влошаването на околните условия на обитаване, наличието на транспортни комуникации, замърсявания от автомобилни газове, шум от различни източници и редица други неблагоприятни изменения в обкръжението на жилищните сгради могат да понижат тяхната пазарна цена и да ги направят непривлекателни като инвестиция в определен момент.

Не трябва да се подценява и функционалната амортизация на жилищните сгради и отделните жилища в тях – с течение на времето се променят архитектурно-планировъчните решения - при по-съвременните жилищни сгради организацията на пространството в жилището придобива друг вид.

В строителните среди преобладава мнението, че сградният фонд в страната най-общо е в относително приемливо конструктивно състояние, с изключение на противоземетръсната му устойчивост, и в незадоволително състояние по отношение на покривните конструкции, инсталационните системи и довършителните работи в сградите. Особено амортизиран е той като архитектурна концепция и е далеч от съвременните виждания за планировка на жилището.

Степента на амортизация на жилищния фонд в страната без съмнение е свързана с високата степен на частно притежание на жилищата в него, тъй като в повечето случаи собствениците им нямат възможност нормално да ги стопанисват.


ЕКСПЛОАТАЦИЯ НА ЖИЛИЩНИЯ ФОНД

Разходите за експлоатация на отделното жилище и на общите части от сградите, когато то се намира в такива от многофамилен тип, както и разходите за експлоатация на еднофамилните жилищни сгради в периода на прехода към функциониращо пазарно стопанство придобиха значителни размери спрямо икономическите възможности на основната маса от собствениците им. Трудно е да се уеднаквяват тези разходи, тъй като те зависят от много голям брой фактори, включително местоположението на жилищните сгради и степента на физическата им амортизация. Всички видове услуги по подръжката на сградите и по текущите консумативи за експлоатация вече се заплащат по пазарни цени и спрямо инвестицията за закупуване на жилище са съпоставими в рамките на един дългогодишен период на използване. Друг е, разбира се, въпросът дали те не са много големи спрямо мащаба на доходите на основната маса от собствениците. За едно средностатистическо жилище от 65 кв.м, най-вероятно двустайно, разположено в столичния град, и то не в най-престижните му зони, снабдено с всички основни благоустройствени елементи (топлофицирано, водоснабдено, канализирано и електрифицирано), с добра комуникационна връзка и относително добри за голям град екологични условия, тези експлоатационни разходи са значителни. Те в общия случай, ако то се отоплява цялото и е телефонизирано и с кабелна телевизия, възлизат на около 110 лв. месечно, включително за асансьор и за почистване на общата част. Ако прибавим и разходите свързани с периодичното му освежаване, и тези за текущи ремонти в него и в цялата сграда, при нормална експлоатация те могат да се определят на около 145 лв. месечно. Съпоставено със средната работна заплата в страната, това означава, че от нея цели 50 % отиват за нормалната експлоатация на едно такова жилище. Ако прибавим още и разходите за погасяване на един ипотечен кредит за покупка на жилище, проблемът се задълбочава. До тук не бяха взети под внимание и още една група разходи – тези за данъчното облагане на жилището като недвижим имот, за който се плащат и такса смет, и евентуално застраховки за възникване на различни застрахователни събития. Данъкът и таксата смет за такова жилище зависят от данъчната му оценка и са свързани с местоположението и степента на физическата амортизация. Дори без да се застрахова такова жилище, тези разходи ще възлизат поне на 180 лв. годишно, или още 15 лева месечно, а едно застраховане на жилището в различна степен би струвало също още няколко десетки лева. Не бива да се забравя, че и обзавеждането на жилището има определена физическа и морална амортизация и нормалната му експлоатация би изисквала още разходи за това, но те трудно се подават на определяне. В нашата страна експлоатационните разходи на жилищата, независимо от разликите в разходите за различните конструктивни видове сгради и в различните населени места,вече са значим дял спрямо доходите на гражданството. Дори при действащото данъчно облагане на недвижимите имоти, всички подобрения в жилищата увеличават данъчната им оценка и вместо собственикът да е стимулиран да ги направи (подмяна на дървени дограми с алуминиеви или поливинилхлоридни, нови настилки от керамика или каменни обработени плочи, декоративни елементи и др.), той фактически трябва за тях да плати по-висок данък сгради. Това не само е несправедливо, но е и икономически необосновано, защото не стимулира увеличаването на стойността на обектите на недвижимата собственост, не съдейства за подобряването на условията в обкръжението им и така не увеличава стойността на националното богатство.

Непропорционалните разходи за експлоатацията на жилището и целия жилищен фонд в страната спрямо средностатистическите доходи на населението са една сериозна опасност за бързата му физическа амортизация, за обезценяването му, за влошаването на условията за обитаване, включително и опасности за хората в него и в недалечна перспектива страната и нацията ще изпитат реалните последици от това. Също в близкото бъдеще значителна част от собствениците на жилища трудно ще достигнат равнище на доходите, което ще позволи нормалната експлоатация на жилищата им, а процесите на бързо изхабяване и дори рушене трябва вече да се спрат.


СОБСТВЕНОТО ЖИЛИЩЕ И МОБИЛНОСТТА

НА РАБОТНАТА СИЛА

Последиците от високата степен на частно притежание на този значителен за мащабите на страната ни жилищен фонд не се изразяват само в ускорената му амортизация и последващото го обезценяване. Невъзможността собствениците да осигурят необходимите средства за нормална експлоатация е свързано също и с цялостното влошаване на средата за обитаване в цели селища или отделни териториално-устройствени зони, както и с всички социални последици от това, включително върху възпитанието на децата и младежта, върху образованието и професионалната им подготовка, дори и върху криминогенната обстановка там.

Една от най-сериозните последици обаче е тази, че собственото жилище, независимо от вида му и качествените му характеристики е силен ограничител на мобилността на работната сила. В столицата и в големите градове на страната, където безработицата и без това е по-малка, това има сравнително по-слабо отражение върху алтернативите за избор и приемане на работа. Транспортните разстояния в София не са толкова големи, че да са задържащ фактор върху мобилността на работната сила. В по-малките населени места – в малките градове и особено в селата, собственото жилище обвързва собственика често и цялото му семейство, тъй като освен за обитаване в него има възможност и за някаква (дори само в рамките на самия имот) селскостопанска дейност. Разбира се, при по-високо равнище на заплащане на труда, когато поне наемането на жилище би могло да бъде включено в цената на работната сила, притежаването на собствено жилище не би трябвало да се окаже причина за ограничаване на мобилността й. На този етап от социално-икономическото развитие на страната и при постигнатото равнище на доходите това засега обаче е невъзможно. При това образователното и квалификационното равнище на работната сила, особено извън столицата и големите градове, които са естествен притегателен център за бизнес и място за разполагане на редица производства, не е на високо ниво и също е задържащ мобилността фактор. Преместването на един собственик на жилище в друго населено място на нова работа с цел по-високи доходи все още не е алтернатива на обитаването на собствено жилище дори при по-ограничено равнище на доходите, тъй като трудовото възнаграждение засега все още не осигурява възможност за наемане на друго жилище там. Не бива обаче да се заблуждаваме, че експлоатацията на собствено жилище в по-малките селища е много по-евтина – дори и чрез собствен труд разходите за поддръжката на един имот са значителни спрямо доходите на населението. В резултат на това в цели селища жилищните сгради се рушат не само в изоставените села в планинските райони, а и в много други селища. Същевременно в резултат на лоша или почти никаква подръжка се разрушават цели вилни зони – при това равнище на доходите поддържането на вилен имот очевидно е непосилно за по-голямата част от населението, а и самото явление е нещо доста непознато в масови мащаби в страните с функциониращо пазарно стопанство. Експлоатацията на еднофамилна къща за временно обитаване в рекреационни зони или в курортни селища е трудна от гледна точка на разходите дори за икономическите мащаби на тези страни, да не говорим за значителните средства необходими, за първоначалното закупуване на подобен имот. В едно пазарно общество блокирането на капитал в недвижим имот, особенно от споменатия тип, е неосъществимо за огромната маса от населението освен по мащаба на инвестицията, но и поради това, че такава крупна за отделния индивид сума може да се използва за началото на бизнес или да носи дивиденти под друга форма.

Възможно ли е у нас тази обвързаност на хората с частните им жилища да бъде поне частично разчупена и да се стимулира мобилността на работната сила? При такава висока степен на частно притежание на жилища инертността още десетилетия ще бъде голяма, но при младите поколения ще се ускори процесът на движение на работната сила между градовете и дори между отделните страни от Европейския съюз за търсене на по-престижна, по-платена и по-интересна работа при достъпна възможност за наемането на жилище. Вътре в отделните региони една от малкото възможности да се увеличи степента на мобилност на работната сила, е да се подобри транспортната инфраструктура и притегателните места за работа в зоните с по-голяма концентрация на населението да станат на практика по-леснодостъпни и като време за придвижване, и като удобство и сигурност. Така и съществуващият жилищен фонд в малките селища няма да бъде изоставян или почти неизползван, а при вече по-високите доходи на собствениците ще бъде подържан в по-добро експлоатационно състояние и няма да се руши.

x x x

Необичайно високата степен на притежание на частни жилища у нас, които в преобладаващата си част се обитават от собствениците им, предизвиква много сериозни икономически и социални проблеми, изключително трудно решими при сегашното равнище на доходите на населението. Това обаче не означава, че нищо не може да се направи. В научните среди вече започнаха да се дискутират възможностите за подобряване на нещата в това отношение, но според нас трябва бързо да се направят и някои първи практически стъпки. Трябва също съвсем ясно да се подчертае, че проблемите са главно икономически, а не инженерно-технически. Всички технически въпроси, свързани с експлоатацията на сградния фонд в страната, включително толкова необходимото саниране на панелните сгради, което е крайно наложително, са напълно изяснени и не съществуват никакви трудности то да се осъществи. Няма обаче адекватни икономически механизми и съответна нормативна база в тази насока. Никой не е в състояние да задължи собствениците на отделните жилища, съответно съобитателите на многофамилни жилищни сгради, да ги подържат в съответствие с някакви определени изисквания, както е в повечето развити страни. Няма санкции за оставянето им в лошо състояние, няма и механизъм за поемане на отговорност за това от собствениците и наемателите. Няма действен нов закон за етажната собственост, няма добре регламентирани наемни отношения, позволяващи да се създадат сдружения на наемодателите, няма все още предприемачески интерес към изграждането на цели жилищни сгради с отделни жилища в тях, специално предназначени за даване под наем. Общините не стимулират такива инвестиционни начинания чрез облекчения или предоставяне на общински терени за строеж. Трябва да се предприемат действия на държавно равнище, за да не стигнем бързо до състояние на силно овехтял жилищен фонд, непривлекателни зони за жилищно обитаване, незаинтересувано гражданство, нямащо възможност за поддръжка на собствеността си и неочакващо никакви стимули за нейното подобряване и развитие. В една по-широка дискусия с участието на науката, строителната и предприемаческа практика и администрацията могат да се намерят решения на много от проблемите.



ЛИТЕРАТУРА

1. Даковски, Ц. Д., Недвижима собственост., УАСГ., 2002.



  1. Даковски, Ц. Д.,С. И. Йотов, “Наеми за недвижими имоти., ИК “ЮРАПЕЛ”., С., 1994.

  2. Петров, П. А., Агенциите за недвижими имоти., ИК “Призма”., С., 1998.

  3. Радонов, Д., П. Петров, И. Йовкова, Управление и оценка на недвижими имоти., ИК “ЮРАПЕЛ”.,С., 1996.

  4. Фридман, Д, Д. Харис, Инвестиции в недвижими имоти, ИК “Кабри”, С., 1996.

  5. Михайлова, Д.М, Недвижимите имоти в Атина, Търция., УАСГ, С., 2004 г.

  6. Census of Financial, Insurance and Real Estate Industries, Departament of Commerce, Washington, D.C., 2000.

  7. David Grain., Real property management, Land Economics, LTD., Oxford Books University, U.K., 1998.

  8. Bernston, Hyman Maxwell, California Real Estate Principles, IRWIN, Boston, MA, 1991.

  9. Reilly, John W., The Language of Real Estate, Dearborn Financial Publishing., INC., Chicago., ILLIN., 1994.

  10. Avent, Josef T., The owners and managers Guide to condominium management, IREM of NAR, Chicago, ILLIN, 1993.


с. 1

скачать файл